1. לפני תובענה למתן פסק דין המורה כי המבקש הוא בעל הזכויות במקרקעין הידועים כמגרש 41 בתב"ע מאושרת 208/1 לישוב גני מודיעין (להלן - מגרש 41 או המגרש), כי זכויותיו עדיפות על זכויות המשיבות 3-4, וכי הוא זכאי להירשם בפנקסי המקרקעין כבעל זכויות חכירה במגרש.
רקע
2. המשיבות 1-2 (להלן - "שכונות")רכשו בשנות ה-80 את זכויות הבעלות במקרקעין הרשומים בספרי המסים של אדמות כפר נעלין באזור יהודה ושומרון. בשל קשיים הנעוצים ברכישת קרקעות פרטיות באיו"ש לא ניתן היה להשלים רישומם של המקרקעין על שמן, ואלה הוכרזו, בהסכמת שכונות, כאדמות מדינה, והועברו לניהולו של המשיב 5, הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש (להלן - הממונה). הממונה התחייב להחכיר את המקרקעין לרוכשי המגרשים משכונות במחיר סמלי.
3. כבר בשנות השמונים החלו שכונות למכור מגרשים במקרקעין. זכויות רוכשי המגרשים נרשמו בספרי שכונות, וברבות הימים הפנו שכונות את רוכשי המגרשים, אשר מילאו את חיוביהם, לממונה, לשם חתימת הסכם חכירה.
4. המבקש רכש משכונות, בשנת 1981, מגרש בשטח 600 מ"ר. זמן מה לאחר הרכישה, בתחילת שנות השמונים, נערכה הגרלה בין רוכשי המגרשים, והמבקש זכה במגרש 41, הממוקם במובלעת שבגבעה המערבית של הישוב גני מודיעין.
5. בעקבות סכסוכים שנתגלעו בין שכונות לבין רוכשי המגרשים בגבעה המערבית, בהתייחס לביצוע עבודות הפיתוח, הגישו רוכשי המגרשים, בשנת 1984, תובענה נגד שכונות לבית המשפט המחוזי בת"א-יפו (ה"פ 676/84). בעקבות תובענה זו, ובמסגרת הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין, מונה בא כוחם של רוכשי המגרשים, עו"ד דב פישלר, כמנהל מיוחד וככונס נכסים לצורך ביצוע עבודות הפיתוח, לרבות גביית תשלומי הפיתוח מרוכשי המגרשים. לימים צורף לעו"ד פישלר גם עו"ד אמנון גלברט, ובהמשך נותר רק עו"ד גלברט, המשמש כמנהל מיוחד וכונס נכסים עד היום.
6. סמוך לפני הגשת התובענה נודע למבקש כי שכונות מכרו את מגרש 41 למשיבות 3 ו-4 (להלן - סויסה), ומכאן התובענה.
7. שכונות וסויסה מעלות שתי טענות מרכזיות:
האחת,
המועלית ע"י שכונות, כי שכונות ביטלו את הסכם המכר עם המבקש בשל הפרתו ע"י המבקש. לטענת שכונות, המבקש לא השלים את מלוא התמורה בגין המגרש, ולאחר שמכתב התראה לא הועיל, ביטלו, בחודש מאי 2003, את ההסכם, ובשנת 2005 מכרו את המגרש לסויסה.
השניה,
המועלית ע"י סויסה, כי סויסה רכשו את המגרש בתמורה ובתום לב, ולפיכך זכותן במגרש עדיפה על זכותו של המבקש.
8. בחינת הראיות מעלה כי יש לדחות, הן את טענות שכונות והן את טענות סויסה, ולקבוע כי זכויותיו של המבקש עדיפות על זכויותיהן של סויסה.
ביטול ההסכם עם המבקש
9. אין, למעשה, חולק, כי מגרש 41 אכן נמכר למבקש. אף שבסיכומיהן ניסו שכונות להסתייג מכך, שכונות הודו בכך באופן מפורש בכתב תשובתן (וראה ס' 2, ס' 27, ס' 32 - 34 וס' 51 - 62 לתשובתן). הודאותיהן אלה מהוות הודאה פורמאלית של בעל דין. מכירת מגרש 41 למבקש עולה גם משורה של ראיות אובייקטיביות ומהימנות: רשימה היסטורית של תוצאות הגרלת המגרשים, חתומה ע"י רו"ח יוסף מלומד, על פיה זכאי המבקש למגרש 41 (נספח ט1 לתובענה), רשימת בעלי המגרשים בגבעה המערבית שהומצאה לכונס הנכסים ע"י בא כוחן של שכונות, עו"ד א' בנימין, ביום 20.3.02, המונה את המבקש כבעל מגרש 41 (נספח ט2 לתובענה), וקבלות של שכונות על תשלומי המבקש בגין רכישת המגרש, שבחלק מהן צוין מפורשות כי נרכש מגרש 41 (נספח ח' לתובענה).
10. שכונות לא הוכיחו כי ביטלו את ההסכם עם המבקש, ולמצער, כי ביטלו אותו כדין. שכונות טענו כי ביום 12.7.01 שלחו למבקש מכתב דרישה להשלמת התמורה על פי הסכם המכר. במכתב זה נדרש המבקש לשלם סך 638 דולר, יתרת התמורה בגין רכישת המגרש, ועוד 1,515 דולר "עבור פעולות צוות הקמה". משלא נענה המבקש לדרישה, שלחו לו בחודש נובמבר 2002 מכתב התראה לפני ביטול ההסכם, ומשלא תיקן את ההפרה, הודיעו לו, בחודש מאי 2003, על ביטול הסכם המכר.
11. המבקש טוען כי שילם את מלוא תמורתו של המגרש. עוד שילם, ביום 29.1.82, סך 2,000 דולר ומע"מ בגין עבודות הפיתוח. המבקש מוסיף וטוען כי לא קיבל כל דרישת תשלום משכונות ואף לא התראה לפני ביטול ההסכם, וכי למעשה, מאז שנות השמונים, לא הודע לו דבר ע"י שכונות או ע"י כונס הנכסים. עוד העיד כי לו היה מקבל מכתב ביטול, היה פונה מיד לעורך דין על מנת שיטפל בעניינו.
12. הסכם רכישת המגרש אבד למבקש, ואף שכונות לא הציגו את ההסכם. לפיכך ניתן לקבוע את מחיר המגרש רק מתוך ראיות עקיפות שהוצגו. בחינת הראיות המתייחסות למחיר המגרש, כמו גם הקבלות שהוצגו ע"י המבקש מעלה, כי המבקש השלים את מלוא תמורת המגרש.
13. ראיה מהימנה למחיר בו נמכר המגרש למבקש מצויה בדו"ח כונסי הנכסים מיום 31.8.99, אשר הוגש לבית המשפט המחוזי בת"א, הכולל טבלה של כל המגרשים שנמכרו ע"י שכונות. בדו"ח הכונסים צוין כי המגרש נמכר למבקש במחיר של 3,500 דולר, וכי נחתם עם המבקש חוזה ביום 4.8.84 (בשל גודלו, לא הוגש הדו"ח כמוצג, אולם תוכנו, בכל המתייחס למכר המגרש, הועלה בהסכמה לפרוטוקול, בע' 33). ברי כי המידע שבדו"ח הכונסים מקורו בשכונות ובמסמכיהן. אינדיקאציה נוספת למחיר המגרש מצויה בקבלה נספח ח1 לתובענה בה צוין "מע"מ (3,467 דולר)", ועל פיה שולם מע"מ בסך 5,040 שקלים בגין "מגרש במודיעין" שמחירו 42,000 שקלים (נספח ח1 לתובענה).
14. המבקש הציג שלוש חשבוניות המתייחסות לתמורה ששילם בגין המגרש: אחת, כאמור, מיום 14.12.81 עבור המע"מ בסך 5,040 ש"ח, חשבונית נוספת מיום 14.12.81 בגין "38 דולר +מע"מ" בסך 644 שקלים. על חשבונית זו צוין בהדגשה "סוף חשבון". עוד הוצגה חשבונית מיום 10.4.84 ע"ס 14,747 שקלים "עבור גמ"ח רכישת מגרש בגני מודיעין". שתי חשבוניות נוספות מיום 29.1.82 מעידות על תשלום סך 34,000 שקלים (2,000 דולר) "הפקדה ע"ח בצוע עבודות התשתית", ועל תשלום 150 דולר ומע"מ עבור "צוות הקמה" (נספחים י1 ו-י2 לתובענה).
15. הציון "סוף חשבון" ו"גמ"ח" (גמר חשבון) צוין בשתי חשבוניות המתייחסות לרכישת המגרש, האחת משנת 81 והשניה משנת 84. ציונים אלה, בצירוף החשבונית המעידה על תשלום המע"מ בגין מלוא העסקה, וכן תשלום דמי הפיתוח שלוש שנים לאחר רכישת המגרש, תומכים בטענת המבקש כי השלים את מלוא התמורה בגין המגרש, אף שלא כל הקבלות מצויות ברשותו. די באלה כדי להעביר לשכונות את הנטל לסתירת טענות המבקש. שכונות, אף שיש להניח כי יש להן מערך הנהלת חשבונות מסודר, לא הציגו כל מסמך המעיד על תשלומי המבקש, בין רישומי הנהלת חשבונות, בין קבלות ובין מסמך אחר. עובדה זו נזקפת לחובתן. בנסיבות אלה יש לקבוע, כי המבקש עמד בנטל להוכיח כי שילם את מלוא התמורה בגין רכישת המגרש.
16. שכונות דרשו מן המבקש, כזכור, גם 1,515 דולר "עבור פעולות צוות הקמה". מהותו של תשלום זה לא הובררה, ובתשובתן לתובענה טענו שכונות כי מדובר בחוב "בגין פיתוח" (ס' 36 לתשובתן). חוב זה לא עוגן בהתחייבות חוזית כלשהיא של המבקש. יתר על כן, אין למעשה, חולק, כי הסמכויות לגביית דמי פיתוח ניטלו משכונות כבר בשנות השמונים, והועברו לידי המנהל המיוחד. לפיכך, אין שכונות זכאיות לתבוע סכומים בגין דמי פיתוח. המסקנה הנובעת מן האמור היא, כי שכונות לא הוכיחו את זכותן לתשלומים נוספים ע"ח רכישת המגרש.
17. שכונות אף לא הוכיחו כי שלחו למבקש התראה או הודעה על ביטול הסכם המכר.
ראשית, לא הוכח כי מכתב הדרישה מיום 12.7.01 נשלח למבקש בדואר רשום וכי הגיע למענו.
שנית, לא הוצג מכתב התראה או מכתב ביטול הסכם שנשלח למבקש, וכל שהוצג הוא טופס התראה וטופס ביטול, שאיננו נושא שם, שנשלח, על פי הנטען, ע"י ב"כ שכונות, עו"ד א' בנימין, לשורה של בעלי מגרשים. עו"ד בנימין לא הובא לעדות ולא הוכח כי מכתבים אלה נשלחו או כי הגיעו ליעדם. בהערת אגב יוסף כי בחקירתו הנגדית סיפר המבקש מיוזמתו כי הגיע לפני כשלוש שנים למשרדי שכונות, השוכנים בסמוך לבית בנו, והחליף דברים עם מר יואל עמרני, מנהל שכונות. עדות זו של המבקש שימשה בסיס להעלאת טענה חדשה ע"י עמרני, בחקירתו הנגדית, ולפיה המבקש הגיע למשרדו, שלא באקראי, אלא בעקבות הודעת הביטול שנשלחה לו. יש לדחות טענה זו, אשר הועלתה לראשונה רק בחקירתו הנגדית של עמרני, ולא נתמכה, כאמור, בכל ראיה.
שלישית, מכתבי הביטול שהוצגו מתייחסים לביטול ההסכם בשל אי תשלום "הוצאות הפיתוח". כאמור, לא הוכח מה היה מקור סמכותן של שכונות לגבות תשלומים בגין הוצאות הפיתוח, קל וחומר, לבטל את הסכם רכישת המגרש בגין הוצאות פיתוח שלא שולמו. ו
רביעית, אין חולק כי חרף טענתן לביטול ההסכם, כבר בשנת 2003, לא השיבו שכונות למבקש מעולם את התשלומים ששילם בגין רכישת המגרש.